Nowa linia 400 kV przez działkę - rokowania z PSE, służebność i odszkodowanie

Dostałeś pismo, że przez Twoją działkę ma przebiegać nowa linia najwyższego napięcia? Wyjaśniamy, jak wygląda procedura, co oznacza pas technologiczny, od czego zależy wynagrodzenie, co się dzieje, gdy nie podpiszesz umowy, i na co zwrócić uwagę przed wizytą u notariusza.

W Polsce trwa rozbudowa sieci przesyłowej najwyższych napięć. Nowe linie 400 kV buduje operator systemu przesyłowego - Polskie Sieci Elektroenergetyczne (PSE). Każda taka inwestycja przechodzi przez setki prywatnych działek, a ich właściciele dostają propozycję zawarcia umowy. Ta sytuacja różni się od sporu o stary słup: tu rozmowa toczy się przed budową, a właściciel ma realny wpływ na warunki, jeśli wie, o co pytać.

Czy Twoja gmina leży na trasie którejś z nowych linii, sprawdzisz w zestawieniu nowe linie 400 kV w Polsce - lista gmin na trasie.

Na jakiej podstawie PSE wchodzi na działkę

Strategiczne inwestycje w sieć przesyłową realizuje się na podstawie ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, nazywanej specustawą przesyłową. Inwestor ma dwie drogi uzyskania prawa do gruntu:

• umowa z właścicielem - ustanowienie służebności przesyłu w formie aktu notarialnego, za jednorazowym wynagrodzeniem,
• decyzja wojewody - gdy porozumienia nie ma, nie da się ustalić właściciela albo inwestycja jest pilna, PSE występuje do wojewody o decyzję o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji. Decyzja ogranicza sposób korzystania z nieruchomości bez zgody właściciela, a wojewoda ustala wysokość odszkodowania.

W obu przypadkach własność gruntu zostaje przy Tobie. PSE uzyskuje ograniczone prawo do korzystania z pasa działki na potrzeby budowy, eksploatacji, napraw i modernizacji linii, a prawo to wpisuje się do księgi wieczystej.

Pas technologiczny - ile gruntu obejmuje linia

W materiałach informacyjnych PSE dla linii 400 kV pas technologiczny ma zwykle około 70 metrów - po 35 m od osi linii w każdą stronę. Obejmuje teren pod słupami i przewodami. W pasie nie wolno stawiać budynków mieszkalnych ani sadzić drzew, które docelowo przekroczą 3 m wysokości. Dozwolona jest natomiast działalność rolnicza i wypas zwierząt. Dokładny przebieg pasa na Twojej działce powinien być pokazany na mapie, którą przedstawia pełnomocnik inwestora.

Dla działki budowlanej 70-metrowy pas potrafi wyłączyć z zabudowy jej większą część, a dla gruntu rolnego oznacza głównie ograniczenia w nasadzeniach i utrudnienia przy pracach polowych. Ogólne zasady ograniczeń przy liniach wysokiego napięcia opisujemy w artykule linia wysokiego napięcia nad działką a budowa domu.

Jak wyglądają rokowania

Według opublikowanych przez PSE zasad rokowań (materiał udostępniony przez gminy w 2025 r.) procedura wygląda zwykle tak:

1. Inwestor pisemnie zawiadamia właściciela o planowanych rozmowach.
2. Na pierwszym spotkaniu pełnomocnik przedstawia inwestycję, mapę przebiegu linii na działce i ofertę wynagrodzenia. Sporządza się protokół.
3. Drugie spotkanie odbywa się nie później niż 30 dni po pierwszym - służy wyjaśnieniu wątpliwości i potwierdzeniu woli zawarcia umowy.
4. Umowę zawiera się u notariusza w formie aktu notarialnego.

W tym samym materiale PSE opisuje dodatek w wysokości 20% wartości z operatu dla właścicieli, którzy ustanowią służebność w ciągu 30 dni od pierwszego spotkania. Warunki takiej zachęty mogą się różnić między inwestycjami, dlatego sprawdź je w dokumentach konkretnej inwestycji i poproś o potwierdzenie na piśmie.

Od czego zależy wynagrodzenie

Podstawą wyceny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - zarówno przy umowie, jak i przy odszkodowaniu z decyzji wojewody. Według materiałów PSE operat uwzględnia m.in. obniżenie wartości nieruchomości, przyszłe korzystanie z niej przez inwestora, lokalizację, powierzchnię objętą pasem, przeznaczenie terenu i klasę gruntu.

Przy kilku współwłaścicielach kwota dzielona jest proporcjonalnie do udziałów wpisanych w księdze wieczystej. Wynagrodzenie za służebność ustanowioną umową PSE wypłaca w ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego, przed rozpoczęciem budowy. Odszkodowanie ustalone w decyzji wojewody wypłaca się dopiero po zakończeniu inwestycji.

Szkody w trakcie budowy to osobna sprawa

Budowa linii to ciężki sprzęt, drogi dojazdowe, wykopy pod fundamenty słupów i zniszczone uprawy. Przy umowie służebności odszkodowanie za takie szkody ustala się po zakończeniu robót, na podstawie protokołu sporządzonego z udziałem właściciela i przedstawiciela wykonawcy. Przy decyzji administracyjnej o szkodach z etapu budowy orzeka wojewoda. Zrób zdjęcia działki przed wejściem wykonawcy i bądź przy sporządzaniu protokołu - to Twój główny dowód.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem

• Mapa pasa na Twojej działce - ile metrów kwadratowych obejmuje pas, gdzie staną słupy, czy linia przecina działkę przez środek, czy biegnie przy granicy.
• Przeznaczenie działki - wypis z planu miejscowego albo informacja o warunkach zabudowy. Grunt budowlany wycenia się inaczej niż rolny, więc sprawdź, czy operat przyjął właściwe przeznaczenie.
• Operat szacunkowy - poproś o wgląd albo kopię. Możesz zlecić własnego rzeczoznawcę, żeby mieć punkt odniesienia.
• Treść aktu notarialnego - zakres służebności, prawo dojazdu i wejścia na grunt, zasady naprawiania szkód przy przyszłych pracach eksploatacyjnych.
• Komplet właścicieli - przy współwłasności umowę muszą podpisać wszyscy, a przy spadku najpierw trzeba uregulować stan prawny. Więcej w artykule kupiłem lub odziedziczyłem działkę ze słupem.

Co, jeśli nie podpiszesz

Odmowa zawarcia umowy nie zatrzyma inwestycji - PSE może wystąpić do wojewody o decyzję. Właściciel nie zostaje wtedy bez pieniędzy, bo wojewoda ustala odszkodowanie, ale traci wpływ na treść umowy, ewentualny dodatek za szybkie porozumienie i otrzymuje pieniądze później. Z drugiej strony decyzja wojewody podlega zaskarżeniu. To wybór, który warto zrobić świadomie, po obejrzeniu operatu, a nie pod presją terminu.

A stara linia PSE na działce?

Jeżeli przez Twój grunt od lat przebiega istniejąca linia 220 kV albo 400 kV, a w księdze wieczystej nie ma wpisanej służebności ani decyzji, sytuacja wygląda jak przy każdym innym urządzeniu przesyłowym - możesz żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem i zapłaty za bezumowne korzystanie w granicach przedawnienia. Opisujemy to w artykule służebność przesyłu - co to jest i jakie prawa ma właściciel działki. O podatku od wynagrodzenia piszemy w artykule służebność przesyłu a podatek.

Źródła

Ustawa z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych. Kodeks cywilny - art. 305¹-305⁴. Materiały informacyjne PSE dla inwestycji liniowych 400 kV (inwestycje.pse.pl) oraz zasady rokowań PSE udostępnione przez gminę Cedry Wielkie (2025).

Masz pytania o linię na swojej działce? Wyślij bezpłatne zgłoszenie →