Kupiłem działkę ze słupem - czy należy mi się odszkodowanie?

Kupiłeś lub odziedziczyłeś grunt, na którym stoi słup albo biegnie linia energetyczna? Nowy właściciel również ma roszczenia - ale nie za wszystko i nie za cały okres. Wyjaśniamy, co przechodzi na nabywcę, co zostaje u poprzednika i co sprawdzić w dokumentach.

To jedno z najczęstszych pytań właścicieli: skoro słup stał tam na długo przed zakupem, czy jako nowy właściciel mogę się jeszcze czegoś domagać? Odpowiedź brzmi: tak, ale trzeba rozróżnić dwa rodzaje roszczeń, bo rządzą się innymi zasadami. Jedno patrzy w przyszłość i należy do tego, kto jest właścicielem dziś. Drugie dotyczy przeszłości i jest przypisane do konkretnych lat własności.

Roszczenie na przyszłość przysługuje Tobie

Żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem przysługuje aktualnemu właścicielowi nieruchomości (art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego). Przepis nie uzależnia go od tego, kiedy postawiono urządzenia, od kogo kupiłeś działkę ani czy linia stała już w dniu zakupu. Skoro dziś to Ty jesteś właścicielem gruntu, z którego korzysta operator, to Ty możesz żądać uregulowania tej sytuacji i zapłaty.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest jednorazowe i obejmuje korzystanie z pasa gruntu na przyszłość. Jego wysokość ustala rzeczoznawca majątkowy, biorąc pod uwagę m.in. przeznaczenie działki, powierzchnię pasa i stopień ograniczeń. O tym, od czego zależy kwota, piszemy w artykule ile płaci zakład energetyczny za słup na działce.

Roszczenie za przeszłość - tylko za okres Twojej własności

Inaczej jest z wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z gruntu (art. 224-225 KC). Przysługuje ono właścicielowi za czas, w którym był właścicielem. Jeśli kupiłeś działkę dwa lata temu, możesz żądać zapłaty za te dwa lata. Roszczenie za wcześniejsze lata zostaje przy poprzednim właścicielu, o ile się nie przedawniło.

Dla konsumenta to roszczenie przedawnia się po 6 latach, a termin kończy się z końcem roku kalendarzowego (art. 118 KC). Z każdym 31 grudnia odpada więc najstarszy rok.

Poprzedni właściciel może przenieść swoje roszczenie za lata wstecz na nabywcę umową przelewu wierzytelności (art. 509 KC). Najprościej zrobić to przy zakupie, w akcie notarialnym albo w osobnej umowie. Jeżeli działkę dopiero kupujesz albo sprzedajesz, zajrzyj do artykułu sprzedaż działki ze słupem - co z roszczeniami.

Działka ze spadku

Spadkobierca wstępuje w prawa i obowiązki majątkowe zmarłego (art. 922 KC). Razem z gruntem przechodzą więc także roszczenia zmarłego za lata wstecz, w granicach przedawnienia.

Żeby dochodzić roszczeń, trzeba wykazać, kto jest spadkobiercą. Służy do tego postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Warto też zaktualizować księgę wieczystą - właściciel ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa (art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Operator, sąd i rzeczoznawca sprawdzają stan prawny właśnie w księdze, więc nieaktualny wpis wydłuża każdą sprawę. Jak odnaleźć numer księgi i zamienić stary numer na nowy, opisujemy w poradniku stary numer księgi wieczystej - jak go zamienić.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, działka należy do nich wspólnie. Rozmowy z operatorem i ewentualny wniosek do sądu dobrze uzgodnić między wszystkimi współwłaścicielami.

Sprawdź, czy poprzednik czegoś nie podpisał

Najważniejsza rzecz do zweryfikowania przy kupionej albo odziedziczonej działce to podstawa, na której operator korzysta z gruntu. Mogła powstać wcześniej, bez Twojego udziału, na przykład:

• umowa o ustanowienie służebności zawarta przez poprzedniego właściciela - zwykle wpisana w dziale III księgi wieczystej,
• ugoda albo zrzeczenie się roszczeń po wypłacie pieniędzy przez operatora,
• decyzja administracyjna zezwalająca na założenie urządzeń na cudzym gruncie, wydawana dawniej m.in. na podstawie ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, a dziś na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• orzeczenie sądu - o ustanowieniu służebności albo o jej zasiedzeniu.

Nie wszystko z tej listy widać w księdze wieczystej. Decyzje administracyjne i dawne ugody bywają tylko w archiwum starostwa albo operatora, dlatego przy starej linii warto zapytać sprzedającego o dokumenty, a w razie wątpliwości wystąpić do operatora o wskazanie tytułu prawnego.

A co z zasiedzeniem?

Zmiana właściciela działki nie przerywa biegu zasiedzenia - liczy się czas korzystania z gruntu przez operatora, niezależnie od tego, ilu właścicieli zmieniło się w tym czasie. Od kiedy liczyć ten bieg, jest dziś przedmiotem sporu po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16). Szczegóły opisujemy w artykule słup na działce od 30 lat - czy to już zasiedzenie. Bieg zasiedzenia przerywa dopiero wniosek złożony w sądzie.

Co przygotować

• numer działki i numer księgi wieczystej,
• akt notarialny zakupu albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• wszelkie pisma od operatora i dokumenty otrzymane od poprzedniego właściciela,
• informację, od kiedy jesteś właścicielem - od tej daty liczy się Twoje roszczenie za przeszłość.

Na tej podstawie da się ustalić, jakie urządzenia stoją na działce, czy operator ma już tytuł prawny i czy sprawa ma sens ekonomiczny.

Źródła

Kodeks cywilny - art. 118, art. 224-225, art. 305¹-305⁴, art. 509, art. 922. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, art. 35. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 124. Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16.

Sprawdź bezpłatnie swoją działkę →